Брянское управление Росимущества передало ЗАО «Клинцовский силикатный завод» недостроенный цех в аренду на 50 лет. Стороны прописали в соглашении, что арендатор получит долю в собственности на этот цех, если его достроит. Нижестоящие суды разошлись во мнении, как трактовать такой договор. Арбитражный суд Брянской области и 20-й ААС расценили этот документ как инвестиционное соглашение, а Окружной суд истолковал как аренду. Точку в деле предстоит поставить Экономколлегии Верховного суда.
Сложный договорВ Брянской области простаивал недостроенный цех. Местное управление Росимущества нашло для него пользователя – ЗАО «Клинцовский силикатный завод» (далее – завод). В 2007 году стороны заключили договор аренды федерального имущества сроком на 50 лет. По этому соглашению управление разрешало заводу достроить цех и использовать здание для производственных нужд. Арендатор реконструировал здание на свои деньги. И за такие вложения предприятие получало долю в собственности на цех, сразу после ввода здания в эксплуатацию. Размер доли зависел от затрат на строительство.
Цех достроили в 2013 году. Тогда же выдали разрешение на ввод недвижимости в эксплуатацию. Но управление уклонялось от передачи доли в праве собственности, и завод начал добиваться своего в судебном порядке. В деле № А09-10227/2014 предприятие просило признать право собственности на часть достроенного цеха, а в другом споре (№ А09-6655/2016) завод хотел, чтобы управление подписало акт о распределении долей – этот документ позволил бы компании самостоятельно оформить права на часть цеха. Арбитражный суд Брянской области объединил дела в одно производство под номером А09-10227/2014.
Мнения судов разошлисьСуд первой инстанции удовлетворил требование истца в части подписания акта о распределении долей. В своем решении первая инстанция обязала управление составить бумагу о том, что предприятие исполнило свои обязательства по реконструкции цеха и теперь получает 89/100 долей в праве собственности. А вот в части признания права собственности суд отказал заводу, поскольку требования из договора нельзя удовлетворить путем признания права собственности. При этом суд трактовал отношения сторон как инвестиционные и свои выводы обосновал ссылкой на постановление Пленума ВАС от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». 20-й ААС полностью согласился с подходом суда первой инстанции.
Иное мнение оказалось у первой кассации. Арбитражный суд Центрального округа отменил акты первой инстанции и апелляции, решив, что между сторонами нет инвестиционных отношений. Договор содержит условие о возврате арендованного цеха через 50 лет, поэтому завод не может претендовать на долю в праве собственности на эту недвижимость, посчитал Окружной суд. Кроме того, стороны не заключали специального инвестиционного контракта, предусмотренного ФЗ «Об инвестиционной деятельности», добавил суд.
Завод не согласился с выводом первой кассации и оспорил его в Верховный суд. В своей жалобе заявитель указывает, что спорный договор является смешанным. Соглашение включает в себя не только обязательства по аренде цеха, но и по реконструкции объекта с последующей передачей заводу доли в праве собственности на здание, добавляет истец. По мнению предприятия, ГК позволяет заключить такой документ (п. 3 ст. 421), поэтому иск завода следовало удовлетворить. Эти доводы заинтересовали судью Верховного суда Галину Попову, которая передала дело на рассмотрение Экономколлегии ВС. Заседание состоится 30 ноября.
Эксперты "Право.ru": Речь идет об инвестиционном договореУправляющий партнер юрфирмы "Тиллинг Петерс" Оксана Петерс полагает, что спорное соглашение следует оценивать как инвестиционный договор. Но вне зависимости от квалификации соглашения стороны должны подписать акт о тех результатах, которые они достигли по итогам реализации своих договоренностей, подчеркивает эксперт. Юрист уверена, что судебный акт Экономколлегии по этому спору способен позитивно повлиять на судебную практику: сохранить ее правовую определенность и обеспечить адекватную правовую защиту для всех сторон инвестиционного контракта.
Сложность спора в том, что, с одной стороны, надо защитить стабильность гражданского оборота, с другой – пресечь возможные злоупотребления и "скрытую приватизацию". Обсуждаемый случай будет оптимально рассмотреть через призму договора аренды с правом выкупа, расценив так, что выкупная цена оплачена арендатором путем реконструкции цеха.
– Управляющий партнер Адвокатского бюро «А2» Михаил Александров